文：Claudius
特貿三北基地經過多次修改，最近一版的設計，高度大砍 50m，而配置、棟距幾乎沒變。環評書上五棟規劃，實際上仍是六棟。
這樣的開發會有什麼問題呢？
- 棟距過小、量體過於矮胖： 最新一版設計，仍是排排站的 5 棟（視覺上 6 棟）設計，雖中央留出 60 米棟距，但各棟間棟距僅有 10 米出頭，大型量體排排站，過度整齊而缺乏層次感。在冬季以正北風為盛行風向時，基地南北側仍會有狹管效應，對於被多棟建築環繞的中庭來說並不舒適。同時，近乎方塊狀的排列，也會對基地南北側的視覺產生相當阻礙效應。
- 影響城市意象：
和亞灣區地標 85 大樓相比，本案高度僅 1 半（378m vs 180m），甚至比南基地國揚、國城兩案都矮，且設計缺乏變化。對比興富發仍在台中設計多座特色商辦（例如 63 層的惠國段 90 地號大樓），或是 Aedas 與國內合作夥伴的設計能力，本案能創造的城市意象相對薄弱，甚至由於量體、設計過於死板，對高雄城市意象是扣分的。 - 機能多樣性低：
在近年各國 CBD 的大型開發案中，均強調複合使用（mixed use）之多元變化，讓 24 小時人流與活動更為豐富，本案卻只有辦公室機能，包含亞灣區需要的旅宿會展等 MICE 機能、商業零售機能、住宅空間等都沒有開發。會造成上下班時間人流落差過大，入夜後人潮銳減，以及基地內機能變化不足之狀況。
興富發為我國最大上市建商，過去也曾引進引進 Hyatt Regency、Aloft 等國際品牌飯店，但本案除出租出售辦公室，並未看到興富發集團對商業機能之直接投資與長遠經營打算，或對文化藝術、產業發展之引進有更有野心之作法，對新灣區的發展較為可惜。 - 空間串連性不足：
近年如東京虎之門之丘周邊開發（ToMoTo）、麻布台之丘等大型開發案，均強調「回遊性」之重要，但本案因底層裙樓設計缺乏變化，廣場、建物配置也相當死板，恐難讓人在遊逛中產生樂趣，另外雖有空橋設計，但串連輕軌站或黃線的動線仍令人憂心，也無法與總圖方向串連。而由於市府與台電要求，基地需設置多個停車場出口，也會導致沿街面被車道切割，影響沿街步行與商業機能發展。
然而，經過我們跟興富發直接瞭解，也感謝建築師的直接回饋，得到開發商的反映與說明，簡列如下：
- 量體消減之原因：興富發放棄 30% 的容積轉入，也取得市府和台電的理解，這是高度與層數縮減之主要原因。
- 機能單一化之原因：興富發表示要配合市府 5GAIoT 園區發展，願意犧牲收益較大，回收較快的住宅，改為全數興建辦公室。至於商場規劃，興富發表示隔壁國揚已有規劃商場，因此北基地就以辦公為主。飯店規劃部分，由於不久後 85 大樓有可能重新有五星級飯店進駐，興富發認為在市場需求上有限，但也沒有完全排除可能。
- 維持密集多棟之原因：興富發表示，基地配置在都審會議上被要求留置中央 60 米開放空間，且不可有任何量體，另外單棟建物本身，受到對角線 60 米限制，無法太大，若當建物抽高，需要增加電梯數量，中央的 core 就會變肥，而影響了單層空間的使用。
另外，由於市府和台電均要求分回獨棟辦公大樓，加上有開發年限限制，以及高雄辦公室租金較低，且顧及中小企業需求等問題，因此興富發表示，在地主（市府與台電）需求與市場機制下，只能規劃多棟的產品。
針對這些問題，我們認為，特貿三座落於亞灣區核心，加以量體龐大，對城市意象有很大影響。幾乎所有宣傳高雄的風景照未來都會出現本案（能看到 85 大樓就會看到本基地），既是本基地業主的免費宣傳，但也表示若本基地未創造足夠的地標意象，或本基地開發不當，對高雄傷害會很大。
另外，由於中央與地方近年協力開發亞灣區：高雄舊港區 1~22 號碼頭中，特貿三正對高雄展覽館，幾乎位於中心地帶，也是 5GAIoT 園區之核心，若亞灣開發成功，本案將能獲得最大的直接利益，開發商更該把握利用。
在興富發的產品規劃方面，興富發以多棟之「辦公園區（Office park/ Business park）」為定位，雖然對於 5GAIoT 發展很有助益，但單純的辦公園區，本質上是反都市性（urbanity）的。辦公園區興起於美國，大多聚集在郊區，位於高速公路或車站周邊，常常是都市蔓延的現象。在台灣，較類似的案例是汐止遠雄 U-TOWN、竹北台元科技園區等民間開發的商辦或廠辦聚集處。
以世界主要城市核心商業區而言，沒有人會做這種單純堆滿辦公室排排站的規劃。
除了上面提到的東京虎之門之丘、麻布台之丘等案例，紐約 hudson yards 等大量體開發案，雖然都有大量的辦公室供應，但也都兼顧多元機能、多變的天際線與量體規劃等概念。
我們認為，開發商興富發與地主市府、台電都需要好好重新思考本案對於亞灣區開發的指標意義。因此我們有幾項建議：
- 在特貿三南之北基地中，市府採取分回低樓層辦公室模式；在北基地中，其實不一定要堅持整棟獨立出口大樓，車道與公共空間的規劃也應該更彈性。
- 除了中央風廊外，應要求各棟棟距拉開，以及單一側立面寬度不得超過基地一定寬度比率以上，以創造較好的風、光、景觀環境。但隨著開發條件嚴格化，市府也應在建商願意拉開棟距下，有限度放寬單棟建築對角線 60m 限制，並增加風廊中 8m（總圖 3 樓）與 40m 線（總圖頂樓）以下，適當的量體配置彈性，甚至鼓勵複層式開放空間、立體綠化、立體平台等設置，創造基地更大空間變化。
- 我們認為，此案的量體衝擊不在絕對容積而在配置上，若興富發願意增加棟距，拉高建物，移入容積在高樓層配置住宅，創造基地內夜間人流，增加本案收益，也是彌補開發成本增加的方式。另外為了創造城市魅力，在低樓層增加商業面積，高樓層配置飯店、景觀餐廳、部分觀景與開放空間，讓遊客能在不同高度體驗城市風景，這對創造本基地與灣區的體驗經濟效益會相當有幫助，當然在高樓層部分，不論是挑高空間、屋突與裝飾物的變化都可以更家大膽，以創造天際線變化與避免齊頭式城牆的出現。
- 我們得知，市府不願意興富發將空橋聯通到總圖或總圖基地內，這種態度實在難以理解。在開發商願意捐贈空橋前提下，應該做的事是做好連接面規劃，盡量完善步行動線與擴大連接範圍，並應該規劃直接聯通到輕軌C8站，甚至對接黃線捷運站，來改善基地的動線！
本週五本案就即將公聽會，希望大家有機會也可以踴躍出席，一起來讓高雄的城市環境變得更好。
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公聽會時間地點：
開會事由：「擬訂高雄市前鎮區獅甲段 379 地號 1 筆土地」都市更新事業計畫及權利變換計畫案公聽會
開會時間：民國 112 年 11 月 24 日（星期五）下午 2 時整
開會地點：高雄商務會議中心六合廳（高雄市前鎮區中山二路 5 號 4 樓）
原文出自高雄好過日臉書，芋傳媒經授權轉載。
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